マンションの老朽化と地震の関係性｜なぜ今「建替え・売却・解体」が現実的な選択肢になるのか

1. 建築基準法の耐震基準が異なる

大きな目安となるのが1981年（昭和56年）の耐震基準改正です。

旧耐震基準

・震度5程度で倒壊しないことを想定
・大地震への対応が限定的

新耐震基準

・震度6強～7クラスでも倒壊しないことを目標 ・阪神・淡路大震災や東日本大震災でも比較的高い効果を発揮

築45年以上のマンションは旧耐震基準で建築されているケースが多く、地震発生時のリスクが高いとされています。

2. コンクリートや鉄筋の劣化

マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）が一般的です。

しかし年月の経過とともに、

• コンクリートの中性化
• 鉄筋の腐食

雨水侵入による劣化

• 外壁や構造部のひび割れ

などが進行します。

設計当初の耐震性能を維持できなくなる可能性があり、大地震時の被害が大きくなることがあります。

3. 修繕積立金不足

老朽化マンションでは、

• エレベーター更新
• 給排水管更新
• 外壁改修

屋上防水工事

など多額の修繕費が必要になります。

しかし、

• 空室増加
• 高齢化
• 滞納増加

によって修繕積立金が不足し、必要な工事が実施できないケースも少なくありません。

結果として建物劣化が加速し、地震への抵抗力も低下していきます。

もし大規模地震でマンションが被災した場合、

• 一部損壊
• 大規模半壊
• 倒壊危険判定
• 居住不能

といった状況になることがあります。

しかしマンションは戸建住宅と異なり、

「誰か一人が決めればよい」

わけではありません。

区分所有者全員の合意形成が必要になるため、復旧や再生に時間がかかります。

近年の法改正により、老朽化マンションの再生方法として次の制度が整備されました。

① 建替え決議

区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成により、既存マンションを取り壊し、新たなマンションを建設できます。

メリット

• 耐震性能向上
• 資産価値回復
• バリアフリー化
• 設備更新

デメリット

• 多額の事業費
• 仮住まいが必要
• 合意形成が難しい

② 建物敷地売却決議（区分所有法64条の6）

区分所有者・議決権・敷地持分価格のそれぞれ5分の4以上の賛成で、建物を維持したまま第三者へ売却　できます。

必要事項

• 買主の名称
• 売却予定価格
• 各所有者への分配方法

などを決議で定めます。

活用例

• 再開発事業
• デベロッパーへの一括売却
• 老朽化マンション再生

③ 建物取壊し敷地売却決議（区分所有法64条の7）

区分所有者等の5分の4以上の賛成で、

手順

• マンションを解体
• 更地化
• 土地を売却

できます。

向いているケース

• 建物価値がほぼない
• 耐震補強費が高額
• 再建築より売却が有利

④ 取壊し決議（区分所有法64条の8）

区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成で、建物のみを取り壊すことができます。

活用ケース

• 危険建築物認定
• 維持管理不能
• 売却先未定

など

最終手段として選択されることがあります。

愛知県を含む東海地方では南海トラフ巨大地震への備えが重要です。

特に1970年代から1980年代前半に建築されたマンションでは、

• 耐震診断未実施
• 修繕積立金不足
• 高齢化による合意形成困難

といった問題を抱えているケースもあります。

地震が発生してからではなく、「被災前にどう再生するか」を検討することが重要になっています。

老朽化マンションは今後、

• 建替え案件
• 一括売却案件
• 再開発案件
• 底地・敷地取得案件

として市場に増加する可能性があります。

区分所有法の改正により以前よりもマンション再生の選択肢が広がり、不動産会社やデベロッパーが関与する場面も増えています。

特に都市部や駅近エリアでは、建物よりも土地価値が高くなっているケースも多く、建物敷地売却制度の活用が今後さらに進むと考えられます。

老朽化マンションにとって地震は単なる自然災害ではありません。

耐震性能、修繕費、合意形成、資産価値など複数の問題が一気に表面化する大きな転換点になります。

そのため、

• 建替え
• 建物敷地売却
• 建物取壊し敷地売却
• 取壊し

といった区分所有法上の制度を理解し、早い段階から将来の方向性を検討することが重要です。

「大地震が来てから考える」のではなく、「大地震が来る前に備える」。

これこそが、マンションの資産価値と住民の安全を守る最も重要な防災対策といえるでしょう。